三四五线城市的房子究竟能不能买？

文 | 难得君

01

中国在智能手机的普及率和移动支付上，确实遥遥领先了大部分的发达国家。从商超购物到菜市买菜，甚至乞讨者都在使用二维码，但同时，无数的垃圾信息充斥着智能手机的网络空间，真实、有效性信息反而淹没其中。越到小地方、越到边远地区，朋友圈中有价值的信息越稀少、越不透明，尤其是处在财富生态链最底端的三四五线城市。所以，大城市里卖不动的假货在这里畅销，大城市里活不下去的传销在这里疯狂。小城市的人最需要的是正确的信息和理念。

清明节回了趟老家，亲朋好友小聚，聊了很多话题，觉得有些话题其实很有用，所以略为梳理了一下，送过朋友们，希望能对你有帮助。

如果你也认同，不妨转给你的亲戚或朋友，度人度已！

02

   县城或者地级市的房子能不能买？ 

这是这次回去讨论和被询问最多的一个问题，要回答这个问题，首先要明白一个关键问题：买房子干什么？

假如你仅仅是为了改善一下居住环境，换套房子，这个是可以的，毕竟很大可能性你会在这个城市终老，趁现在还有这个实力，提高一下生活质量是可以的。

假如你想投资，希望房价上涨带来投资性收益，那我劝你不要买！

   为什么呢？ 

城市发展的马太效应：中国的城市已经在快速的分层，一些大城市会越来越大，一些小城市会越来越小，这不但是中国的趋势，也是发达国家的现实。

人口分布的二八定律：从发达国家的数据来看，未来大致80%的人口集中在地理位置好，交通便利，气候适宜，科技、金融、文化、教育...发达的大型城市圈，20%的人口居住在其他地区。而在西北、西南等自然环境恶劣的地方，将来千里无人烟的景象可能会再次出现。

这也意味着，中小城市原本不多的优秀人才，除了进入体制内，其余的会源源不断的离开中小城市，进入到大城市。因为大城市不但拥有更多的资源和信息、更多的发展机会，更重要的是有小城市所欠缺的“相对公平的竞争环境”。

   未来有哪些大型城市圈呢？ 

根据国际权威组织——全球化与世界城市研究组织（GaWC）2017年的数据和国家城市发展2017年相关数据综合：

第一圈层：环北京、环上海、环深圳（含香港和广州）

第二圈层：环天津、环成都、环南京、环杭州、环青岛

第三圈层：环重庆、环大连、环厦门、环武汉，环苏州，环长沙，环西安，环沈阳

第四圈层：环济南、环福州，环太原，环长春，环合肥，环宁波，环郑州，环南宁，环哈尔滨

所以，如果你是为了资产增值、投资收益性的购房，坚决果断的放弃县城、地级市。  重点：尤其是不要去购买商铺、写字楼。

也许有朋友说，去年我老家县城的房子涨了不少，似乎还有空间。我要说的是：可能在某一个阶段会出现上涨，甚至快速上涨。因为一个小县城的房价和一只低市值的股票一样，花不了多少钱做庄，就可以操纵房价。但是从中长期来看，压根不具备上涨的趋势。

手上有几套房的朋友，能转手套现的尽快吧！和炒股一样，不要幻想你总是能卖在最高点！

   还能买哪里的房子？ 

上面已经谈到了城市发展的趋势，买什么地方的房子就再清楚不过。再次复习一下：首选12圈层，次选34圈层。

很多朋友担心现在大城市限购，出台了很多限制政策，比如需要所在城市的居住证明、社保缴纳年限、工作证明，银行按揭办理不了等等。那么这里就啰嗦几句，首先要明白为什么要限购，其核心目的是为了防止房价过快上涨。重点词语：过快上涨。换句话说上涨可以，但不要暴涨。最近几年，实体经济萧条，经济发展过度依赖于土地经济，国家卖地，银行出钱，房地产商盖房卖房。国家需要GDP，地价怎么可能下跌，而银行资金成本居高不下，房地产商也要过日子，房价怎么可能下跌！

我有个在内地县城做生意的同学就很有眼光，几年前，就在上海房价没有上涨之前在上海购置了两套一套二的房子，虽然落不了户，但把孩子送过去读私立学校，起码不用租房子，而且现在房子价格涨了不止两倍。

除了核心城市的投资购房，还有其他选择：

养老度假房：现在很多气候适宜、风景优美、但相对边远的城市，为了地方经济发展，出台优惠政策招商引资，修建了不少养老度假房，基本上没有限购政策，银行贷款也很好办理。之所以这是一个可以的选项，因为气候好、风景好的地方永远是稀缺资源，不可再生资源，而且中国的老龄化趋势日益严重。笔者2017年重点考察了两个地方，一是某海岛，二是西南某县。

去某海岛的时候，看好的一个楼盘内部价才2800/平，回到家还没拿定主义的时候，已经涨到了4000/平，关键是一期还没有开盘就已经内部售罄。（申明一下，笔者绝非帮某海岛房产做软广告，仅仅只是谈一个案例而已）在海岛考察期间，很多小区大量的都是北方人，尤其是东北人，卖了老家房产，全家在气候温暖的海岛养老的不在少数。

西南某县的山顶养老度假房，区位优势明显，距离重庆仅有一百余公里，空气特别好，有山顶湖泊，植被覆盖率高达90%，配套也不错，而且总开发面积大，基本是套一和套二的小户型。夏季的时候，整个山上一半以上是来自重庆的中老人和小孩。这里的房子可住可投资，在一年以内，实际房价涨了大概50%。

**以上仅为案例，不构成投资建议。实际购买的时候，请咨询专业的置业顾问。

03

   想创业开店，可不可以？

案例1  是我的一个同学，在老家县城天然气公司上班，又在新城主干道租了门面开了一家水吧，经营了快两年，这次聚会的时候我私下问他生意如何，他叹口气道，请了两个专职的小妹子，老婆，母亲，岳母都去帮忙，全家忙的团团转，一年到头还是亏，各种广告宣传促销的手段都搞遍了，生意还是没有起色。开店的时候投的三十万，现在一分钱没拿回来，全变成了固定资产，问我怎么办？

这个问题我也很纠结，毕竟他开店的时候就咨询过我，我当时只是说不着急，想清楚，地方找好了再行动。但是后来他很急，迅速就找好房子，我当时正好回家办事便去看过，我在店门口站了不到十分钟，就告诉他这个地方不行。

原因很简单，做服务行业，第一重要的是位置，第二重要是位置，第三重要的还是位置。位置决定流量！流量决定收益！

但我很后悔的是，我没有强烈的阻止他。这一次，我建议他趁早转手打出去，能少亏点就少亏点。

案例2   是我一个忘年交老辈子的儿子，在老家地级市的中心城区做副区长，和几个朋友合伙，加盟了重庆一家火锅。火锅店面有大概400多平米，投资了两百多万，店长、大堂经理、主厨由加盟方派遣。第一次老辈子朋友请我去吃的时候，我心里就想，这店开不了多久。原因同上，位置不好！！

但老辈子的儿子当时信心满满，觉得自己朋友多。刚开业的几个月，生意确实不错，都是各种捧场的人带着朋友家人来消费。但是，做生意是绝对不能指望靠朋友撑起就能赚钱的，你要赚的永远都是陌生人的钱。没有哪个朋友能够天天来捧场，而开店每天都需要足够多的顾客来消费。果不然，店开了不到一年就关门了。

案例3  是我的本家堂弟，老家是农村的，小两口从广州打工回到县城，开了一个洗脚房（不是大宝剑），用醋洗脚。老家大概七八年前突然流行起用醋泡脚，无论外地游客还是本地人，都喜欢在下午或者晚上出来泡一泡，价格也不高，最便宜的20元就搞定。堂弟的媳妇估计早先在洗脚房干过，所以自己有手艺，就充当洗脚师傅，堂弟就招揽顾客和其他的杂事，两口子做的很辛苦，但是也很赚钱，没几年就在县城里买了两套房子，还把父母接到城里居住。

案例4  是我同学的哥哥，他原先在县城一家广告公司打工，后来辞职出来做了一个小生意，收入比上班高好几倍。老家是个古城，古城保护区节假日游客多，和所有著名景点的状况一样。人多，各种商店、餐馆就特别多。他印刷了一个免费赠送的旅游小册子，主要介绍本地的一些风景名胜、历史典故、吃喝玩乐场所，见到游客就送，靠什么赚钱呢？很简单，就是靠收那些上了宣传册子的商家的钱，收费也不高，最低的一百两百、最高的也不过一两千，一月下来也有一两万的净收入。在智能手机已经普及到人手几部的时候，这样一个很传统的小生意却一样赚钱。

昨天在重庆办事，和一个几年没见面的老同学聊天。同学早年美院毕业，毕业后一直做室内装修，在小圈子里算是小有名气，生意一直不错。三年前，他新增了一个副业，开了个小型的实木定制家具厂。这三年，同学两口子不拿工资辛辛苦苦经营，期间还不断添置各种设备，年末一算账，除了各种成本、费用、工人的工资，压根就没利润。这几年，做家具的熟练工很难请，工资年年上涨，说起来自己是当老板，其实是给工人打工。三年间，因为环保和消防，家具厂搬了两次家。现在能决定一个小厂生死的神仙太多，各路神仙都要花钱摆平，挣的那点利润最后全部装进了别人的口袋。是坚持还是放弃？我的建议，放弃吧！你的金钱/时间/精力都耗费不起！！

给想在三四五线城市创业的朋友几点建议：

1：不要开店，除非你有一样手艺还超级能吃苦。一定要保持现金的流动性，一旦变成了固有资产就无法变现了，实在要做就要做轻资产的生意。

2：除了旅游城市之外，一般的小县城没有特殊的关系，做贸易、代理、加盟基本上都是死路一条。原因很简单，没有足够的人流量！

3：如果想创业，那就先学好一样手艺，而且做好吃苦的准备。假如你有勇气抛下一份小县城的稳定工作，到大城市的大学门口推个煎饼车，随时准备和城管躲猫猫，那就行。

4：实在受不了小城市的生活，不要创业，最好带着老婆孩子到大城市去找份新工作，重新开始。

5：其实安安心心享受小城市生活的波澜不惊和悠闲，也不是坏事，有点余钱，到外地买房子比存银行靠谱。创业真的不是靠勇气，靠技术、智力和判断，就算拥有了这三样还九死一生。

我们身处一个急剧变化和浮躁的时代，也是一个充满陷阱的掠夺时代，每个人都要保护好自己。千万不要相信那些所谓把一个一元钱煎饼包装一下就卖二三十元钱的神话故事，躺着挣钱给玩一样的那是在骗你。比尔盖茨创业成功除了技术，他妈是IBM的董事，通过老妈的关系，才得到机会在IBM机器上使用DOS；国内房地产那些所谓白手起家的大佬，要么父亲是高官，要么岳父是要员；草根黄太吉的天价煎饼所有的故事都是为了骗投资圈和加盟商的钱，最后一样玩完。你没有马云的手段，就不要妄想去颠覆某个行业。

04

结束语

18年已经过了四分之一，你的小目标完成了多少？好友相聚，多一些思考和争论。找准自己的方向并努力工作吧！这是一个家庭的保障，好好对待家人，静静的等待，谁也阻挡不了趋势的到来！

如果你认同，请转发给你在三四五线城市的亲朋好友，他们真的最需要正确的理念和信息！

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法律顾问：四川英冠律师事务所 巫江律师

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